Die Schweiz ist ein Land der Mieter. Wohneigentum bleibt für einen grossen Teil der Bevölkerung ein Wunsch, der sich finanziell nur schwer realisieren lässt.

Die aktuellste Gebäude- und Wohnungsstatistik des Bundesamts für Statistik weist für 2024 erneut die Wohneigentumsquote aus. Bereits 2022 lag sie schweizweit bei lediglich 35,9 Prozent. Das bedeutet: Nicht einmal vier von zehn Haushalten leben in den eigenen vier Wänden.

Gleichzeitig verschärft sich die Situation auf dem Schweizer Wohnungsmarkt. Am 1. Juni 2026 standen schweizweit nur noch 45’493 Wohnungen leer. Die Leerwohnungsziffer sank damit von 1,00 Prozent im Vorjahr auf 0,93 Prozent. Gegenüber 2025 verringerte sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen um 2’962 beziehungsweise 6,1 Prozent. Der Rückgang der Leerstände hält bereits seit 2021 an.

Damit treffen in der Schweiz zwei Entwicklungen aufeinander: Wohneigentum ist für viele Haushalte schwierig zu finanzieren und gleichzeitig wird das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt knapper.

Ist die niedrige Wohneigentumsquote ein Problem?

Aus unserer Sicht bei ImmoLeague ist eine niedrige Eigentumsquote für sich allein noch kein Problem.

Mieten bietet Flexibilität. Nicht jeder möchte langfristig Kapital in einer Immobilie binden oder sich dauerhaft an einen Standort binden.

Entscheidend ist deshalb nicht, wie hoch die Wohneigentumsquote sein sollte.

Entscheidend ist, ob Menschen tatsächlich wählen können.

Wenn jemand bewusst zur Miete wohnt, ist das eine persönliche Entscheidung. Wenn eine Familie mit stabilem Einkommen gerne Wohneigentum erwerben würde, der Kauf aber an Eigenkapital, Immobilienpreisen oder der bankseitigen Tragbarkeit scheitert, sieht die Situation anders aus.

Genau diese Wahlfreiheit wird in Teilen der Schweiz zunehmend eingeschränkt.

Warum ist Wohneigentum in der Schweiz so schwer erreichbar?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung.

Beim Erwerb eines Eigenheims prüfen Schweizer Banken neben dem vorhandenen Eigenkapital insbesondere die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung.

Die FINMA nennt für selbstgenutztes Wohneigentum als nachhaltiges Beispiel einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auf dem Kreditbetrag sowie kalkulatorische Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswertes bei neuwertigen Immobilien. Je nach Berechnungsmodell und Bank werden zusätzlich Amortisationen berücksichtigt.

Das ist ein wichtiger Unterschied zwischen der tatsächlichen monatlichen Belastung und der bankseitigen Finanzierungsrechnung.

Auch wenn eine Hypothek aktuell deutlich weniger als 5 Prozent kostet, wird bei der Tragbarkeit bewusst mit einem wesentlich höheren kalkulatorischen Zinssatz gerechnet.

Das schützt Käufer und Banken vor einer Überfinanzierung. Gleichzeitig führt diese Regel dazu, dass Haushalte mit guten Einkommen eine Immobilie unter Umständen problemlos zum aktuellen Hypothekarzins bezahlen könnten, die Finanzierung nach der langfristigen Tragbarkeitsrechnung aber trotzdem nicht erhalten.

Eigenkapital bleibt eine weitere Hürde

Hinzu kommt die Belehnung.

Die Schweizer Regeln zur Hypothekarfinanzierung begrenzen den maximalen Kreditbetrag in Abhängigkeit vom vorhandenen Eigenkapital. Zusätzlich muss die Hypothek gemäss den anerkannten Mindeststandards innerhalb der vorgesehenen Frist mindestens auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden. Banken können ihre Anforderungen abhängig vom individuellen Risiko zusätzlich verschärfen.

Gerade in Regionen mit hohen Immobilienpreisen führt diese Kombination aus Kaufpreis, Eigenkapital und Tragbarkeit zu einer erheblichen Einstiegshürde.

Ein einfaches Beispiel zeigt das Problem:

Bei einer Immobilie für CHF 1’200’000 entspricht bereits ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent CHF 240’000.

Danach muss die Finanzierung zusätzlich die Tragbarkeitsprüfung der Bank erfüllen.

Für Haushalte ohne bereits vorhandenes Vermögen oder Unterstützung aus der Familie ist deshalb häufig nicht das laufende Einkommen das einzige Problem. Der Aufbau des notwendigen Eigenkapitals kann ebenso entscheidend sein.

Der Schweizer Wohnungsmarkt wird gleichzeitig knapper

Die Diskussion über Wohneigentum kann nicht losgelöst vom Mietwohnungsmarkt betrachtet werden.

Das Bundesamt für Wohnungswesen bezeichnete die Lage im März 2026 als angespannt. Für Wohnungssuchende sei die Knappheit so ausgeprägt wie seit 2014 nicht mehr. Besonders Haushalte mit tiefer oder mittlerer Kaufkraft finden weniger bezahlbare Angebote.

Die im September veröffentlichten Leerstandszahlen bestätigen diese Entwicklung.

Die Leerwohnungsziffer beträgt 2026 schweizweit nur noch 0,93 Prozent.

Das hat direkte Auswirkungen auf Mieter und Käufer.

Wenn Haushalte den Schritt vom Mieter zum Eigentümer nicht schaffen, bleiben sie länger im Mietwohnungsmarkt. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung und zusätzlicher Wohnraum entsteht nicht überall in ausreichendem Umfang.

Die Folge ist zusätzlicher Wettbewerb um verfügbare Wohnungen.

Wohneigentum und Mietwohnungsmarkt hängen deshalb enger zusammen, als es auf den ersten Blick erscheint.

Welche Folgen hat die niedrige Eigentumsquote?

Eine dauerhaft niedrige Wohneigentumsquote kann mehrere Auswirkungen haben.

Erstens fehlt vielen Haushalten die Möglichkeit, über die eigene Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen. Mit jeder Amortisation einer Hypothek steigt grundsätzlich der Eigenkapitalanteil an der Immobilie.

Zweitens bleibt die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt höher, wenn weniger Haushalte in Wohneigentum wechseln.

Drittens spielt die Wohnsituation im Alter eine wichtige Rolle. Eine weitgehend amortisierte Immobilie verursacht weiterhin Unterhalts-, Neben- und Finanzierungskosten. Die klassische monatliche Mietzahlung entfällt jedoch.

Viertens können sich Vermögensunterschiede verstärken. Wer bereits Immobilienvermögen besitzt oder Eigenkapital innerhalb der Familie erhält, startet mit anderen Voraussetzungen als ein Ersterwerber, der sein gesamtes Eigenkapital selbst ansparen muss.

Mehr Wohneigentum allein löst die Wohnungsfrage aber nicht

Es wäre zu einfach, daraus die Forderung abzuleiten, die Schweiz müsse lediglich den Erwerb von Wohneigentum stärker fördern.

Das eigentliche Problem liegt tiefer.

Die Schweiz braucht genügend zusätzlichen Wohnraum.

Das Bundesamt für Wohnungswesen weist selbst auf die Kombination verschiedener Faktoren hin, welche die Wohnungsknappheit beeinflussen. Dazu gehören Bevölkerungsentwicklung, Haushaltsgrössen, Bauvolumen, Baupreise, Zinsen und die Entwicklung des verfügbaren Angebots.

Eine reine Förderung der Käuferseite kann deshalb zu kurz greifen.

Wenn zusätzliche Kaufkraft auf ein begrenztes Immobilienangebot trifft, entsteht dadurch keine einzige zusätzliche Wohnung.

Aus unserer Sicht müssen deshalb beide Seiten betrachtet werden.

Es braucht Rahmenbedingungen, unter denen zusätzlicher Wohnraum wirtschaftlich entwickelt werden kann. Gleichzeitig sollte geprüft werden, wie insbesondere Ersterwerbern der Zugang zu selbstgenutztem Wohneigentum erleichtert werden kann, ohne die Stabilität des Schweizer Hypothekarmarktes zu gefährden.

Was bedeutet das für den Schweizer Immobilienmarkt?

Die aktuelle Situation spricht für einen weiterhin anspruchsvollen Wohnungsmarkt.

Das Angebot ist knapp. Die Leerwohnungsziffer liegt unter einem Prozent. Gleichzeitig bezeichnet das BWO die Situation für Wohnungssuchende als so angespannt wie seit 2014 nicht mehr.

Für Eigentümer bedeutet dies grundsätzlich ein Umfeld mit begrenztem Angebot.

Für Kaufinteressenten wird eine saubere Vorbereitung der Finanzierung wichtiger. Kaufpreis, Eigenkapital und Tragbarkeit sollten bereits vor einer konkreten Immobiliensuche realistisch berechnet werden.

Und für Projektentwickler stellt sich zunehmend die Frage, welche Wohnungen der Markt tatsächlich aufnehmen kann. Lage, Wohnungsgrösse, Kaufpreis und Zielgruppe müssen stärker zusammengedacht werden.

Unser Fazit

Die niedrige Wohneigentumsquote ist nicht das eigentliche Problem.

Die entscheidende Frage lautet, ob Menschen in der Schweiz noch frei entscheiden können, ob sie mieten oder kaufen möchten.

Ein funktionierender Mietmarkt ist genauso wichtig wie ein funktionierender Markt für Wohneigentum.

Wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden jedoch trotz solidem Einkommen an Eigenkapital, hohen Immobilienpreisen oder der Tragbarkeit scheitert, wird Wohneigentum zunehmend zu einer Frage der finanziellen Ausgangslage.

Gleichzeitig zeigt eine Leerwohnungsziffer von nur noch 0,93 Prozent, dass auch Mieten nicht automatisch die einfache Alternative ist.

Deshalb braucht die Schweiz vor allem eines: mehr verfügbaren Wohnraum und Rahmenbedingungen, die Investitionen und Wohnungsbau ermöglichen.

Denn eine hohe Mietquote ist nicht das Problem. Fehlende Wahlfreiheit ist es.

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