Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerlichen Rahmenbedingungen für selbstgenutztes Wohneigentum. Was bedeutet das für Eigentümer im Thurgau, in St. Gallen und in der gesamten Schweiz?
Die Schweiz steht vor einer bedeutenden Veränderung bei der Besteuerung von Wohneigentum. Nach der Zustimmung von Volk und Ständen zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung wird der Eigenmietwert abgeschafft.
Für viele Eigentümer bedeutet dies eine finanzielle Entlastung. Gleichzeitig fallen bisherige steuerliche Abzugsmöglichkeiten weg oder werden eingeschränkt.
Besonders relevant ist die Reform für Personen, die in den kommenden Jahren grössere Renovationen planen, ihre Hypothek überprüfen oder einen Immobilienverkauf in Betracht ziehen.
Denn mit dem Systemwechsel verändert sich auch die Frage, wann Investitionen in die eigene Immobilie steuerlich sinnvoll sind.
Bisher müssen Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum einen sogenannten Eigenmietwert als steuerbares Einkommen deklarieren.
Im Gegenzug können sie unter bestimmten Voraussetzungen Hypothekarzinsen und Kosten für den Liegenschaftsunterhalt steuerlich abziehen.
Mit der Reform wird der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum abgeschafft.
Gleichzeitig werden die Abzugsmöglichkeiten neu geregelt.
Für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien sind insbesondere folgende Änderungen relevant:
Der Eigenmietwert wird künftig nicht mehr als Einkommen besteuert.
Der allgemeine Abzug für den Unterhalt selbstgenutzter Immobilien entfällt.
Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt.
Für Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum ist unter bestimmten Voraussetzungen ein zeitlich begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen.
Bei energetischen Massnahmen gelten unterschiedliche Regelungen auf Bundes- und Kantonsebene.
Der Systemwechsel betrifft somit nicht allein die jährliche Steuerbelastung, sondern auch die finanzielle Planung rund um das Wohneigentum.
Viele Eigentümer investieren regelmässig in den Werterhalt ihrer Liegenschaft.
Dazu gehören beispielsweise der Ersatz einer Heizungsanlage, die Sanierung eines Dachs, neue Fenster oder die Erneuerung von Küche und Badezimmer.
Unter dem bisherigen Steuersystem können bestimmte werterhaltende Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Nach dem Systemwechsel entfällt dieser allgemeine Unterhaltsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum.
Das kann die steuerliche Attraktivität einer Renovation verändern.
Wer ohnehin grössere werterhaltende Arbeiten plant, sollte deshalb prüfen, ob deren Durchführung vor dem Inkrafttreten des neuen Systems sinnvoll ist.
Entscheidend ist dabei, welche Kosten nach geltendem Recht tatsächlich abzugsfähig sind und welchem Steuerjahr sie zugeordnet werden.
Nicht jede Renovation ist steuerlich gleich zu behandeln.
Wertvermehrende Investitionen sind grundsätzlich von werterhaltenden Unterhaltsarbeiten zu unterscheiden.
Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden bleibt für viele Eigentümer ein wichtiges Thema.
Wärmepumpen, bessere Dämmungen, moderne Fenster oder Solaranlagen können die laufenden Energiekosten reduzieren und die Attraktivität einer Immobilie erhöhen.
Steuerlich ist jedoch Vorsicht geboten.
Im Zuge der Reform werden die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für energetische Massnahmen auf Bundesebene abgeschafft.
Auf kantonaler Ebene können weiterhin besondere Regelungen bestehen.
Für Eigentümer im Thurgau und in St. Gallen ist deshalb entscheidend, welche Abzüge der jeweilige Kanton nach dem Systemwechsel zulässt und welche Übergangsbestimmungen gelten.
Wer eine energetische Sanierung plant, sollte die steuerliche Situation frühzeitig mit einer Fachperson klären.
Dabei dürfen die wirtschaftlichen Vorteile nicht ausser Acht gelassen werden.
Eine Investition sollte nicht allein deshalb erfolgen, weil sie steuerlich abzugsfähig ist.
Entscheidend sind der technische Zustand der Immobilie, die zu erwartenden Einsparungen, die Investitionskosten und der mögliche Einfluss auf den Marktwert.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird auch der bisherige Schuldzinsenabzug erheblich eingeschränkt.
Für Eigentümer mit hohen Hypothekarschulden kann dies die steuerliche Belastung verändern.
Die Auswirkungen hängen insbesondere von der individuellen Verschuldung, den bisherigen Abzügen, dem Eigenmietwert und der persönlichen Einkommenssituation ab.
Ein Eigentümer mit einer weitgehend amortisierten Hypothek kann anders betroffen sein als eine Familie, die kürzlich ein Eigenheim mit hoher Fremdfinanzierung erworben hat.
Deshalb lässt sich nicht pauschal sagen, dass alle Wohneigentümer von der Reform im gleichen Umfang profitieren.
Auch eine vorzeitige Amortisation sollte nicht ausschliesslich aufgrund steuerlicher Überlegungen erfolgen.
Liquidität, Hypothekarbedingungen, Anlagealternativen und persönliche Lebensplanung müssen berücksichtigt werden.
Die Reform kann auch Eigentümer beschäftigen, die einen Verkauf ihrer Immobilie in den nächsten Jahren planen.
Angenommen, ein Einfamilienhaus benötigt eine neue Heizungsanlage, eine Dachsanierung und verschiedene Modernisierungen.
Soll der Eigentümer diese Arbeiten noch selbst ausführen oder die Immobilie im bestehenden Zustand verkaufen?
Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab.
Nicht jede Investition führt zu einer entsprechenden Erhöhung des Verkaufspreises.
Bei einer hochwertigen Immobilie können eine moderne Haustechnik und ein gepflegter Zustand die Vermarktung erleichtern.
Andererseits bevorzugen manche Käufer eine Immobilie, die sie nach ihren eigenen Vorstellungen modernisieren können.
Eine umfassende Sanierung unmittelbar vor dem Verkauf kann deshalb wirtschaftlich weniger sinnvoll sein als eine marktgerechte Preispositionierung im bestehenden Zustand.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte aufzeigen, wie sich der aktuelle Zustand und mögliche Investitionen auf die Vermarktung auswirken.
Eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus und eine Villa mit Seesicht unterscheiden sich hinsichtlich Käuferzielgruppe, baulicher Anforderungen und Marktposition.
Gerade bei älteren Liegenschaften kann der bevorstehende Systemwechsel Anlass sein, geplante Renovationen zu überprüfen.
Dabei sind zwei Perspektiven wichtig.
Die steuerliche Perspektive beantwortet die Frage, welche Kosten nach geltendem Recht abzugsfähig sind und welche Änderungen künftig gelten.
Die immobilienwirtschaftliche Perspektive untersucht, ob eine Investition den Marktwert erhöht, die laufenden Kosten reduziert oder die Verkaufschancen verbessert.
Beide Aspekte sollten gemeinsam betrachtet werden.
Eine steuerlich attraktive Renovation ist nicht automatisch eine wirtschaftlich rentable Investition.
Grössere Renovationen benötigen eine sorgfältige Vorbereitung.
Je nach Projekt sind Fachplaner, Handwerksbetriebe, Offerten und gegebenenfalls Baubewilligungen erforderlich.
Auch Lieferfristen und die Verfügbarkeit geeigneter Unternehmen können die Umsetzung beeinflussen.
Wer eine Renovation vor dem Systemwechsel abschliessen möchte, sollte deshalb genügend Zeit einplanen.
Ebenso wichtig ist die steuerliche Dokumentation.
Rechnungen, Zahlungsnachweise und die korrekte Zuordnung der einzelnen Arbeiten können für die spätere Steuerdeklaration relevant sein.
Die konkreten Voraussetzungen sollten vor der Auftragserteilung geprüft werden.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die laufenden Kosten und steuerlichen Rahmenbedingungen des selbstgenutzten Wohneigentums.
Ob und in welchem Umfang sich dies auf die Immobilienpreise auswirkt, lässt sich derzeit nicht zuverlässig beziffern.
Die Marktpreise werden weiterhin wesentlich durch Angebot, Nachfrage, Finanzierungskosten, Standort und Objektqualität bestimmt.
Es wäre deshalb verfrüht, aus der Steuerreform einen allgemeinen Preisanstieg oder Preisrückgang abzuleiten.
Für Eigentümer ist vielmehr entscheidend, wie sich die Änderungen auf ihre persönliche Situation und die Attraktivität ihrer Immobilie auswirken.
Die Entscheidung, eine Immobilie zu renovieren, langfristig zu behalten oder zu verkaufen, sollte auf einer fundierten Grundlage erfolgen.
ImmoLeague unterstützt Eigentümer mit einer individuellen Immobilienbewertung und einer auf die jeweilige Liegenschaft abgestimmten Verkaufsstrategie.
Dabei berücksichtigen wir insbesondere Standort, Zustand, Ausstattung, aktuelle Käufernachfrage und vergleichbare Markttransaktionen.
Mit unserer regionalen Präsenz im Thurgau und in St. Gallen kennen wir die unterschiedlichen Anforderungen des Ostschweizer Immobilienmarkts.
Steuerliche Detailfragen sollten ergänzend mit einer qualifizierten Steuerberatung geklärt werden.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt wesentliche Änderungen für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien.
Insbesondere der Wegfall bisheriger Unterhaltsabzüge und die Einschränkung des Schuldzinsenabzugs machen eine frühzeitige Planung sinnvoll.
Wer grössere Renovationen plant, sollte deren steuerliche Behandlung und wirtschaftlichen Nutzen rechtzeitig überprüfen.
Wer über einen Immobilienverkauf nachdenkt, sollte vor umfangreichen Investitionen den aktuellen Marktwert seiner Liegenschaft kennen.
Denn nicht jede Renovation zahlt sich beim Verkauf aus.
Sie besitzen ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine exklusive Liegenschaft im Thurgau, in St. Gallen oder am Bodensee?
ImmoLeague unterstützt Sie bei der Einschätzung des aktuellen Marktwerts und zeigt Ihnen auf, welche Faktoren die Verkaufschancen Ihrer Immobilie beeinflussen.
Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten, bevor Sie grössere Investitionen oder einen Verkauf planen.
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