Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht allein aus Quadratmetern, Baujahr und Lage ableiten. Zwei vergleichbare Häuser oder Wohnungen können am Markt unterschiedliche Verkaufspreise erzielen.

Entscheidend ist deshalb nicht nur die Frage: «Was ist meine Immobilie wert?»

Für Eigentümer ist eine zweite Frage mindestens genauso wichtig: «Welcher Preis lässt sich unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich erzielen?»

Eine fundierte Immobilienbewertung bildet dafür die Basis. Doch erst das Zusammenspiel aus Marktkenntnis, Positionierung, Präsentation, Reichweite und Verhandlung entscheidet darüber, ob das vorhandene Potenzial einer Immobilie beim Verkauf ausgeschöpft wird.

Wir zeigen sieben Faktoren, die den erzielbaren Verkaufspreis wesentlich beeinflussen.

Lage ist wichtig. Mikrolage ist entscheidend.

Die Gemeinde oder Stadt ist nur ein Teil der Bewertung. Innerhalb weniger hundert Meter können erhebliche Preisunterschiede bestehen.

Aussicht, Besonnung, Ruhe, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Nähe zum See, Ausrichtung und die unmittelbare Nachbarschaft beeinflussen die Nachfrage.

Gerade in Regionen wie Kreuzlingen, Frauenfeld, St. Gallen, Zürich oder rund um den Bodensee reicht es deshalb nicht aus, lediglich einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis der jeweiligen Gemeinde anzusetzen.

Eine professionelle Bewertung betrachtet die konkrete Mikrolage und vergleicht die Immobilie mit tatsächlich relevanten Objekten.

Angebotspreise sind nicht automatisch Marktpreise

Onlineportale vermitteln schnell den Eindruck, dass sich der Wert einer Immobilie einfach vergleichen lässt.

Dabei gibt es einen wichtigen Unterschied: Ein ausgeschriebener Preis zeigt, was ein Eigentümer für seine Immobilie verlangt. Er zeigt nicht zwingend, zu welchem Preis die Immobilie tatsächlich verkauft wird.

Für eine realistische Bewertung sind deshalb Vergleichsobjekte, Marktdaten, aktuelle Konkurrenzangebote und Erfahrungen aus tatsächlich geführten Verkaufsprozessen wichtig.

Eine hochwertige Immobilie kann zudem Eigenschaften besitzen, die sich in einer automatisierten Onlinebewertung kaum vollständig erfassen lassen.

Zustand und Ausbau beeinflussen die Zahlungsbereitschaft

Eine neue Küche oder ein hochwertiges Bad erhöhen den Immobilienwert nicht automatisch um den investierten Betrag.

Trotzdem können Zustand und Ausbau einen erheblichen Einfluss auf die Zahlungsbereitschaft eines Käufers haben.

Relevant sind beispielsweise:

+ Küche und Bäder

+ Bodenbeläge und Materialien

+ Energetischer Zustand

+ Fenster und Haustechnik

+ Wärmepumpe und Photovoltaik

+ Gebäudehülle

+ Aussenbereiche

+ Terrassen und Garten

+ Parkierung

+ Allgemeiner Unterhaltszustand

Dabei zählt das Gesamtbild. Käufer bewerten eine Immobilie als Ganzes und kalkulieren gleichzeitig, welche Investitionen nach dem Kauf erforderlich werden.

Grundriss und Nutzbarkeit werden häufig unterschätzt

120 m² Wohnfläche sind nicht automatisch 120 m² Wohnqualität.

Ein durchdachter Grundriss kann für Käufer attraktiver sein als eine grössere Wohnfläche mit schlecht nutzbaren Bereichen.

Offene Wohnbereiche, ausreichend Stauraum, gute Lichtverhältnisse, grosszügige Fensterflächen, ein separates Homeoffice oder flexibel nutzbare Zimmer können die Nachfrage positiv beeinflussen.

Bei Einfamilienhäusern kommen Grundstück, Privatsphäre, Garten und Erweiterungsmöglichkeiten hinzu.

Die reine Quadratmeterzahl ist deshalb nur ein Bestandteil der Bewertung.

Die Präsentation beeinflusst die Wahrnehmung des Wertes

Kaufentscheidungen beginnen heute fast immer digital.

Innerhalb weniger Sekunden entscheidet ein Interessent, ob er sich intensiver mit einer Immobilie beschäftigt oder zum nächsten Angebot wechselt.

Professionelle Fotografie, Video, Drohnenaufnahmen, Grundrisse, Visualisierungen und eine hochwertige Verkaufsdokumentation sind deshalb weit mehr als Gestaltung.

Sie bestimmen, wie eine Immobilie wahrgenommen wird.

Eine hochwertige Immobilie sollte auch hochwertig präsentiert werden.

Das Ziel ist dabei nicht, eine Immobilie schöner darzustellen, als sie tatsächlich ist. Es geht darum, ihre vorhandenen Qualitäten sichtbar und verständlich zu machen.

Reichweite allein reicht nicht

Eine Immobilie auf möglichst vielen Portalen zu veröffentlichen, ist noch keine Verkaufsstrategie.

Entscheidend ist, die richtigen Käufer zu erreichen.

Je nach Immobilie können dazu Immobilienportale, bestehende Interessentendatenbanken, Social Media, Suchmaschinen, persönliche Netzwerke oder eine gezielte Direktansprache gehören.

Bei hochwertigen Immobilien kann auch eine diskrete Vermarktung sinnvoll sein.

Gleichzeitig sollte Diskretion nicht automatisch mit maximalem Verkaufserlös gleichgesetzt werden. In bestimmten Situationen entsteht ein besseres Verkaufsergebnis gerade dadurch, dass mehrere qualifizierte Käufer gleichzeitig angesprochen werden.

Die Vermarktungsstrategie sollte deshalb individuell zur Immobilie und zur Zielgruppe passen.

Der höchste Verkaufspreis entsteht häufig in der Verhandlung

Ein Interessent ist gefunden. Die Finanzierung ist geklärt. Damit ist der Verkaufspreis aber noch nicht automatisch erreicht.

Gerade die letzte Phase eines Verkaufsprozesses kann einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis haben.

Wie wird auf ein tieferes Angebot reagiert?

Wie viel Verhandlungsspielraum wird eingeräumt?

Gibt es weitere Interessenten?

Welche Argumente rechtfertigen den Preis?

Wann sollte ein Angebot angenommen werden und wann lohnt es sich, weiterzuverhandeln?

Professionelle Verhandlungsführung bedeutet dabei nicht, unrealistische Forderungen zu stellen. Ziel ist es, die vorhandene Zahlungsbereitschaft des Marktes bestmöglich auszuschöpfen.

Was bedeutet das für den Wert Ihrer Immobilie?

Eine fundierte Immobilienbewertung sollte weder einen möglichst hohen Wunschpreis bestätigen noch den Wert unnötig konservativ ansetzen.

Sie sollte zeigen, welchen Wert die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen besitzt und welches Verkaufspotenzial vorhanden ist.

Bei ImmoLeague verbinden wir deshalb Markt- und Vergleichsdaten mit unserer Erfahrung aus der täglichen Immobilienvermarktung.

Denn zwischen einem rechnerischen Immobilienwert und einem tatsächlich erzielten Verkaufspreis kann ein Unterschied liegen.

Entscheidend ist, was der Markt bereit ist zu bezahlen und wie professionell dieses Potenzial genutzt wird.

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